物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。全国人大审议并通过的《物权法》将从今年10月1日开始实施。这是一部具有里程碑意义的民事法律，共有5编19章247条，涉及不动产统一登记、住宅建筑用地70年后自动续期等诸多令老百姓获益的亮点。记者带着相关问题采访了司法、工商、房管等部门，并请相关律师做了解答。

1一房二嫁要赔偿  先登记者可得房

 
    [旧案回放]2005年，严某在某房地产开发公司定购一套面积133.63平方米商品房，定房时该房单价为1688元/平方米，并已交定金30000元。一年后，该房地产开发公司单方面提出涨价要求，并在严某不同意的情况下擅自将该套住房另售他人。
 
    相关部门经调查证实严某投诉的情况属实，在该房地产开发公司不服从调解的情况下，支持严某诉讼到人民法院。先后经区、市两级法院审理，严某胜诉，该房地产开发公司赔偿严某经济损失共计128039.66元。
 

    [新法参照]《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
 
    [律师解析]一房二嫁现象时有发生，《物权法》要求业主，买房，要到房屋登记机构登记，才意味着这套房子属于你了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。
 
    不过，依据《物权法》，签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免一房二嫁。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。
 
    [旧案回放]结婚前，蒋小姐的男友就以自己多年的积蓄按揭购买了一套商品房，房屋也是以男友的名字登记的。结婚后，夫妻双方共同偿还购房贷款。后来，二人又要离婚了，蒋小姐认为，二人共同还房贷，房屋应属于夫妻共同财产。而且，房屋购买时总价16万元，现总价可达33万元，房屋升值部分，蒋小姐是否应该有份呢？
 
    [新法参照]《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
 
    [律师解析]从《物权法》来看，这套房子应属于登记人，即蒋小姐的丈夫所有。即使蒋小姐申请更正登记、异议登记，成功的可能性几乎没有。不过，蒋小姐可以要求返还自己清偿贷款的费用。至于房屋升值部分，亦不属于夫妻共同财产，蒋小姐无权分割。

2公共产权要共有  收益分配不再愁
 
    [旧案回放]前段时间，市区某高档居民小区的多户业主联名将小区物管告上了法庭。这几户业主都住在二楼，门前原来是一块空地。没想到物管公司为了赚钱，竟在这块空地上盖起了门面房出租给商户，不仅引来不少闲杂人员，而且天天噪音不断，给居住在二楼的业主生活带来很大影响。业主们强烈要求物管公司拆掉这一违章建筑，还大家一个良好的居住环境。而物管公司则坚持自己有权处理小区内的公用资源。双方僵持不下，只好诉诸公堂。
 
    [新法参照]《物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
 
    [律师解析]《物权法》首次明确了业主对建筑区划内的道路、绿地以及物业管理用房等公共设施的权益，可以避免由此而产生的一系列物业纠纷。依据《物权法》，物管公司对小区公共资源没有所有权，不直接享有财产权。物管公司作为业主聘请的服务提供商，其自身所享有的一切权利均来源于物业服务合同。同时，共用设施不得擅自改变用途，物管公司不可以私建商铺。
[旧案回放]近日，有读者反映，有广告公司和其所在小区物管公司联系，想在小区内竖立几个广告牌。他想了解，小区内竖立广告牌该由谁决定，收益如何分配？
 
    [新法参照]《物权法》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
 
    [律师解析]广告等共有部分收益分配不明是引发业主与物管公司矛盾的主要原因之一。依据《物权法》，小区的共有部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产的维护养护中。收益可以纳入小区收支预算，用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成。

3业主停车优先权  停车利益要均沾
 
    [旧案回放]某小区业主反映，他于2005年购买那套住宅，在购买时开发商讲明没有汽车停车库，但有配套的停车场。可他入住后发现停车场已经被小区物管公司出租给了一家汽车租赁公司，所有有汽车的业主没办法只好在小区内拐角处临时停车。业主和物管公司交涉几次也毫无结果，更有甚者，物管公司居然得寸进尺，小区内不允许停车，命令保安将大门锁上，禁止车辆出入。
 
    [新法参照]《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
 
    [律师解析]该开发商、物管公司的做法都是错误的。现实生活中，不少开发商将车位、车库高价出售给小区外的人。《物权法》中关于停车的条款将本是业主的权利归还业主，业主对于小区内的车位、车库拥有优先购买权或者是优先租赁权。同时，根据《物权法》，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位、车库的归属，从购房之初避免了以后的争议。
 
    [旧案回放]前段时间，海南小区一位业主，发现其停在小区公共道路上的车子被人砸了。相关工作人员了解情况后发现，其时，该业主的车子所停区虽然为小区的公共道路，但影响了其他业主车辆的正常通行。因而，砸车的业主固然有错，可该车主的行为也侵犯了其他业主的权益。
 
    [新法参照]《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
 
    [律师解析]既然占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有，如果有车的业主无偿占据了小区的共有道路，则损害了无车业主的利益，因此应该让全体业主共同分享停车利益。而且，有车业主在停车时不可侵犯其他业主的利益。同时，此类车位如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

4业主可以换物管  相邻之间互方便
 
    [旧案回放]去年年底，市区一小区发生了一件“怪事”，两家物管公司在该小区起了争执。新选聘的物管公司欲上岗，可是原来的物管公司却拒绝其进驻。新物管公司称，公司已与成立不久的小区新业主委员会签订了临时服务合同，由其为小区业主提供物业服务。可是原物管公司却称，公司受房产开发商委托，从2003年以来为小区业主提供物业服务，2005年，当时的小区业主委员会与该公司签订了物管服务合同，依据有关规定，服务合同尚未到期。
 
    [新法参照]《物权法》规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。
 
    [律师解析]业主委员会的决定，一定要代表大多数业主的意愿，换物管公司时，要征得大多数业主同意。不过，在合同期限内与物管公司中止服务合同，将涉及到其他相关问题，应通过法律程序解决纷争。业主要通过举证指出欲解聘物管公司违约的地方。

    [旧案回放]公园新村7楼的一位住户，楼下住户到他的房顶安装太阳能。楼顶有隔热层，6楼住户将隔热层砸了，导致7楼住户房子漏雨。到了冬天，7楼住户楼顶的暖气液压箱早上5点开始像火车经过一样大响。供暖一开始，7楼住户就没睡过一个好觉。
 
    [新法参照]《物权法》规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
 
    但是，《物权法》还规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
 
    [律师解析] 依据《物权法》，该7楼住户应为6楼住户提供必要的便利，但7楼住户可要求6楼住户因安装太阳能给其带来的损害给予赔偿。这其实是一个相邻关系（简而言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系）问题，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
 
    至于暖气液压箱给7楼住户带来的影响，如果液压箱安装位置为业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，如果7楼业主觉得，业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。

5住宅商用问业主  营业扰民要驱逐
 
    [旧案回放]薛某向本报反映，她住在市区一居民小区的住宅楼，可目前楼下有一个属于个人的冷库。冷库不仅影响她室内的温度，发出的噪音还影响她休息。她抗议过几次，但冷库照旧工作。
 
    另外，本报还接到几位市民的投诉，住宅小区内或住宅楼下有了饭店等营业场所，不仅噪音让人难以忍受，而且，油烟呛人，废水乱流，附近居民不堪其扰。
[新法参照]《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
 
    [律师解析]《物权法》实施后，这类情况会减少。遇到这类情况，相关业主首先看该营业性用房的营业执照，有营业执照还要看经营范围。如果，该营业性用房从事的经营活动，符合相关法律法规，但业主权益受到侵害时，业主可要求赔偿。
 
    [旧案回放]市区某商住楼，一楼有几家火锅店，二楼业主日常生活常受打扰。后来，火锅店与业主们达成协议，火锅店继续经营，业主们的管道疏通费等费用由火锅店承担。
 
    [新法参照]《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
 
   [律师解析]火锅店与业主达成的协议是有效的。住宅改为经营性用房，必须经过有利害关系的业主同意，对于商住两用楼中的商用房，可不用经相关业主同意。但是，如果有利害关系的业主感觉权益受到侵害，均可向这两类经营性用房索赔。

6七十年后自续期  采光权利有依据
 
    [旧案回放]目前，买商品房的人都要领两个证：房产证和土地证。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。到期之后，就该把土地交还给政府。许多人不禁担忧，70年后房子何去何从，难道要重新掏钱买地？
 
    [新法参照]《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
 
    [律师解析]《物权法》关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。当然，目前还没有对续期的土地使用费支付标准和办法的明确规定。目前即将到期需要续期的房子极少，再过10来年，大批房屋的土地使用权就该到期了，《物权法》还要再完善。
 
    [旧案回放]某小区，因小区南门西侧临街的一些二楼商铺在平台加盖简单用房，影响到小区部分住户的采光。这些住户曾多次到物管及相关部门反映，但长期得不到解决。相关部门表示，曾派人多次进行处理，但没有什么效果，主要原因是商铺业主提出当初购房时开发商曾允许有简单板房，而且他们认为简易房并不影响居民房屋采光。
 
    [新法参照]《物权法》规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
 
    [律师解析]相邻建筑物的通风、采光和日照问题，也是一个相邻关系问题。依据《物权法》，相邻关系中受损害的一方可以理直气壮讨要采光等权利。

 本报记者  董自瑜 孙运禄
 通讯员   孙宜福 吴学安
 特邀律师  尹继良
 （淮海工学院法律系、明智达律师事务所）