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德宏房产——在投资德国房产市场之前,你需要了解的5大建议
2019-11-08 13:13:46 来源:八桂网 编辑:
1.      价格:2019年德国的房价正在上涨
在经历了四年的强劲房价上涨之后,德国房产市场仍然非常强劲。在一个房地产市场历来异常稳定的国家,这是一个重大转变。原因吗?强劲的经济增长,110万移民,大量工作相关的移民,创纪录的低失业率,疲软的建筑供应和低利率。
截至2019年第二季度末,德国物价指数上涨了7.29%。该指数上一季度环比增长2.27%(经通胀调整后为1.54%)。
截止到2019年第二季度: 
  • 公寓价格上涨7.55%;
  • 新房价格上涨了5.9%;
  • 二手房价格上涨了8.65%;
在2008年至2009年的全球金融危机之后,德国房产市场是少数几个避免了衰退的市场之一。据房地产商戴维斯称,与去年同期相比,2019年上半年,德国住宅地产交易量激增19%,达到88亿欧元(合100亿美元)。
疲软的建筑供应是房价持续上涨的另一个原因。住房供应跟不上需求。根据德国联邦统计局(Destatis)的数据,2018年,住宅许可同比下降7.3%,至347882套,而住宅完工量同比仅增长2.6%,至28.48万套。
2. 德国房产的租金收益:德国大城市的中等收益
德国房产和公寓的价格持续以较快速度上涨。
慕尼黑是德国高成本城市的领头羊,每方米(方米)的价格从6000到10000欧元不等。慕尼黑高档住宅区的公寓买价约为每方米7800欧元。
柏林的物价越来越贵,根据地区的不同,价格在3000至6000欧元之间。柏林现在几乎和法兰克福一样昂贵,汉堡的房价仍然略低。
你将挣到多少钱?
  • 在慕尼黑一个120米的.公寓每月租金约2,500欧元,收益率为3.0%;
  • 在柏林一个120米的.公寓每月租金约为1,600欧元,收益率为3.2%;
  • 在法兰克福,一个120米的.公寓的租金约为每月1900欧元,收益率为3.3%。
这些是粗略的估计。租金收益虽然适中,但与其他发达国家相比还是不错的。无论你在哪里买房,房子出租都不会有什么问题。尤其是在低端市场,随着德国经济的持续繁荣,廉价公寓严重短缺,吸引了来自欧洲各地的工人。
3. 对外国买家征税:对德国房地产征税
租房子:租金收入按累进税率纳税,最高为42%。德国为房地产投资者提供了大量的税收优惠,并大幅减税。在目前租金收益水下,对新投资者而言,租金收入的税率在许多情况下将实际为0%。
资本收益:持有10年以上的房产不需要缴纳资本收益税。
居民:居民和非居民适用于同一税收制度。
4. 交易费用:德国房产的交易成本较低至适中
根据房产所在的联邦州,房地产转让税的税率为3.5%至6.5%。房地产中介费在%到6%之间,另加19%的增值税,视地区而定。公证费一般在1.5%左右。 
5.   承租人法:德国房地产法律是支持承租人的
租金:虽然租金可以自由商定,但过高的租金随后可以上诉。租金涨幅受到控制,三年内名义涨幅不得超过20%(实际涨幅不得超过20%)。
租户安全:无限制的合同是标准的,有效地为租户提供了租期安全。除非承租人与租赁合同有严格的约定,否则驱逐承租人是很难的。例如,如果他多次没有按时支付约定的租金,才会出现这种情况。
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