小财看房|建发·璟院动了谁的蛋糕? 天天微速讯
2023-01-09 11:52:53 来源:中国网财经 编辑:

从望京养云到珺和府,建发的项目火得一塌糊涂,很多同行都在问“建发到底做对了什么”。那么,位于大兴槐新板块的建发·璟院能否延续这种销售奇迹?

新盘入市,竞争异常惨烈。与建发·璟院直线距离约3公里,是竞品中海和瑞叁號院和永定金茂府,三个项目均位于南四环沿线。

所谓区域火热才是销售王道,中海和瑞叁號院和永定金茂府此前经过一波“互吹”,企图打破购房人对大红门区域的刻板印象。随着建发·璟院入局,一场三国杀正在上演。


(资料图片仅供参考)

周边配套相对成熟 医疗教育或是短板

◆ 商超:临近万达广场(槐房店),270多米步行约4分钟;距离荟聚西红门购物中心和大兴大悦春风里分别是8公里和12公里,驾车均超过20分钟;

◆ 交通:距离地铁4号线与19号线交汇站点新宫站500多米,步行8分钟左右;临近槐房西路,往北可进入南四环中路,通达性较好;

◆ 医院:附近缺少优质医疗资源,5-6公里范围内有北京博爱医院、北京嘉禾妇儿医院、北京卫人中医医院、北京市木材厂职工医院,驾车约10-15分钟;

◆ 教育:项目周边有一诺童话国际幼儿园、北京市丰台一幼,距离分别为900米、1.6公里;距离槐房小学约500米;较远一点有南苑中学、北京市第十八中学(分校)、和义学校等;

◆ 公园:毗邻南苑森林湿地公园,仅800多米,步行10分钟左右;再远一点是槐房钓鱼公园,约1.5公里,步行20分钟左右;

建发·璟院临近南四环

沿着南四环中路向东,随后转入槐房西路,途径槐房北路便可看见建发·璟院的地块。

围墙里即是建发·璟院的地块

地块呈长方形状,看起来规整、方正,西侧的NY-011A同样为宅地,NY-010为综合性商业金融服务业用地。

因为临近南四环,建发·璟院周边配套相对成熟,往南约300米左右即是万达广场(槐房店),可满足日常生活所需。

建发·璟院附近的万达广场(槐房店)

同时,地块西侧配套的商业用地NY-010约2.54万方,未来或打造成社区商业,进一步提升周边的商业氛围。

NY-011B为建发·璟院,NY-010为综合性商业金融服务业用地

项目属临铁盘,距离地铁新宫站仅500多米,因4号线与19号线交汇,可快速到达西单、王府井、北土城、牡丹园等地。此外,建发·璟院周边环境相对宜居,与南苑森林湿地公园相隔仅800多米。

地铁新宫站,4号线与19号线交汇

相比之下,医疗、教育配套或是建发·璟院的短板。目前,在5-6公里范围内有北京博爱医院、北京嘉禾妇儿医院、北京卫人中医医院、北京市木材厂职工医院等。

教育配套与丰台的大环境也有关,弱一些。以高中为例,据说丰台的高中有两种称呼,一种是“十二中”,另一种是“其他”。

PK战一触即发

根据地块规划条件,建发·璟院的地上建筑规模7.19万方,容积率2.2,限高45米,规划为16栋洋房及小高层,共532户,属中型社区,销售指导价8.3万/平。

建发·璟院容积率2.2,限高45米

三家开发商的PK战,从土拍时就已经打响。彼时,中海和金茂都有报名参与建发·璟院的地块竞拍,战争的硝烟从土拍一直弥漫到产品入市。

为了撑得起9.5万/平的单价,中海和金茂不惜将最顶端的产品系搬到了大红门。不过,在购房人眼里,丰台目前能打的只有丽泽金融商务区,而且是近几年才有雏形,其他区域升值潜力都一般。

中海和金茂将最顶端的产品系搬到了大红门

具体到项目配套,建发·璟院的周边资源不比永定金茂府、中海和瑞叁號院差,且槐新板块的整体城市界面好、居住氛围浓厚。

差异化同样来自于三个项目的面积段设置。其中,永定金茂府最大胆,主打改善,为130平三居、155平四居、175平四居、176平四居。不过,大户型可能会与内城的北京悦府有重叠,卖成现房也不是不可能。

永定金茂府售楼处一隅

中海和瑞叁號院相对稳妥,面积段向下探,兼顾刚改与改善,分别为108平三居、110平三居、137平四居、139平四居、144平四居、159平四居、163平四居。为拔高项目调性,中海和瑞叁號院的售楼处叫文博馆。

中海和瑞叁號院文博馆,不走近都不知道这里是售楼处

与中海和瑞叁號院的定位类似,建发·璟院的户型包括106平三居、128平四居、130平四居、153平四居。

虽然各家都在变着法子走差异化路线,但仍免不了贴身肉搏,尤其是面积段接近的户型更成为赤裸裸的PK对象。

在产品打造方面,各家也拿出了看家本领。以建发·璟院153平四居、永定金茂府155平四居、中海和瑞叁號院159平四居为例。

三家开发商都做了四居,且实现了全明户型,南向均设置两个卧室,不过南向面宽有区别。建发·璟院尺度最大,达到14米;中海和瑞叁號院次之,为12.9米;最后是永定金茂府,12.1米。

建发·璟院、中海和瑞叁號院、永定金茂府户型对比

值得注意的是,永定金茂府155平、中海和瑞叁號院159平都有南向阳台。其中,永定金茂府的阳台是打通的;中海和瑞叁號院的阳台是隔开的。因为赠送阳台,得房率也会相对高一些。

小财认为,以上三个户型的差距并不大,就看购房人的资金实力和偏好。

推盘节奏方面,中海和瑞叁號院选择先下手为强,最先取证,收割一波小户型客户。毕竟丰台区的改善客群可选择的新盘很多,而客群基数却有限。

槐新板块的泰禾金府大院

价格方面,建发·璟院(南四环外)就与另外两个项目(南四环里)的单价差了1.2万/平。此外,在槐新板块,泰禾金府大院的挂牌单价8.5万/平、中粮天恒天悦壹号则是8.3万/平。因此,建发·璟院的价格优势是真的杀手锏。

槐新板块的中粮天恒天悦壹号

价格当前,户型创新难于上青天,开发商就在内装方面做文章。

的确,内装是个框,什么都能装。例如,中海和瑞叁號院隶属藏锋系,采用进口石材、嘉格纳厨电等增加产品配置;永定金茂府主打绿金科技系统。

不得不说,开发商内卷,购房者有福了。(记者 张增艳)

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