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房价可能爆跌?这种说法真的靠谱吗?
2020-08-11 14:06:38 来源:菜鸟理财创始人洪佳彪 编辑:

前些天,央行相关课题组发布了一篇关于“城镇居民家庭资产负债情况”的调查报告。

里面最显眼的数字是:城镇居民家庭户均资产317.9万元。

好嘛,这数据一出,诸如“一脸懵逼”、“又被平均了”、“我生活在底层”等各种吐槽体刷屏网络。

但除了抱怨和调侃之外,菜导想就着这份报告跟大家往深了聊,看看报告背面那些关于财富、关于人生的洞察。

1

不完全真实

但不代表它没有用

首先,调查是通过采样进行的。毕竟中国人口那么多,如果完全统计到每一个人,这工作量未免太过庞大,也不太现实。

所以样本不能完全代表当下中国城镇居民的真实资产负债情况,这点大家要理解。

但也不能完全否定这份报告的意义,它多少还是能反映一些问题的。

2

平均数看看就行了

中位数还是值得参考的

接着我们要注意两个数据的意义,一个是平均数,一个是中位数。平均数容易受大值或小值的影响,中位数更能反映一般的水平。

报告显示,城镇居民家庭户均总资产317.9元,中位数是163万元;户均净资产289.0万元,中位数141万元。

(PS:净资产=总资产-总负债)

平均数大家看看就行了,163万元的总资产和141万元的净资产这两个中位数还是要重视的。

如果低于这个数字,就说明你家落后于大概50%的城镇居民家庭,想要再往上跃升,就要比以往更努力了。

3

贫富分化明显

但日子在变好

再来,总资产和净资产的中位数都比平均数少了一半左右,说明两端的数据差距过大,也就是贫富分化明显。

更直观的数据是:

总资产最低的20%的家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的2.6%,而总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%,其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%。

这就相当于如果社会上一共有100元和100个人,其中最富有的那10个人人均拥有4.75元,最贫穷的那20个人一共才拥有2.6元。

但把时间倒回去看:2011年西南财大学抽取28000个家庭,做了个中国家庭金融调查。

把这两个调查的数据放在一起看,你会发现:

过去8年里,资产增长速度最快的是资产最低的那20%,增长了12.4倍,远高于位于其他百分位的家庭的资产增长速度。

虽然贫富差距并不见得有缩小,但家庭资产的最低水平在快速提高却是个不争的事实。

换句话说,中国的阶层上升空间,仍然大量存在,并没有真正固化。

即便你现在的家庭资产处于最低20%的水平,也不要太过绝望。因为和自己相比,日子快速好起来的可能性还是不小的。

在报告中,菜导觉得这个数据也值得注意:

按照户主的学历来划分的话,学历越高,家庭户均资产越高。其中研究生及以上的家庭和大学本科家庭的户均资产差距最为显著。

所以,读书真的是有用的,读书改变命运真不是说说而已啊。

4

96%的人拥有房产

房价暴涨暴跌均无可能

这次调查显示,城镇居民家庭的住房资产约占总资产的59%,户均住房资产187.8万元,住房拥有率为96.0%,户均拥有住房1.5套。

另有数据显示,低资产家庭80%的总资产增幅来自房产估值的上升。

这就充分体现了房产在国人财富中的重要性,当直接说明了为啥房地产是国民经济的压舱石。

100个家庭里有96个拥有住房,这个数据的真实性可能要打个折扣,但绝大多数人基本有房住却是事实。

正因为这样,房价不会全局性地暴跌,否则让这96%的家庭怎么安定?

当然也别期待全局性保障,涨得越猛,国家政策回旋的余地就越小。

所以,如今的房地产市场处于一个存量大过增量的时代,越是这样,越要关注自己手中的房产。

在能力范围之内,尽可能地把低价值房产转换成核心城市、核心区域的高价值房产。

关于这一点,我们也可以看看各个城市的资产数据,分化是很明显的:

中国房价有可能暴跌吗?今天给你答案!

从上面的数据来看,北京户均资产是浙江的1.86倍,海南的3.16倍,吉林的6.3倍……

但从2019年各省市的城镇居民人均可支配收入来算,北京是浙江的1.22倍,海南的2.05倍,吉林的2.29倍……

这里必然有基于城市经济发展产生收入差距的原因,但更有房产增值带来较大差值的影响。

所以这也进一步说明了买对城市,买对房的重要性。

5

整体偏爱无风险资产

老人需提高理财认知

在房产之外,大家还拥有哪些资产呢?

数据就不贴了,结论就是:大家普遍还是偏爱稳健投资。

而那些高学历、高资产的家庭,因为看得懂其他风险产品,也因为有更多的钱,可以在一部分资金保障稳定收益的同时,另一部分参与到风险资产中博取更高收益。

而这实际上也是贫富差距越来越大的另一层原因。

所以这里也建议大家多打破稳健投资的意识,让自身资产配置更加多元化,比如考虑参与股票、基金这类权益投资。

当然,前提是你一定对要投资的产品有足够的了解才行,否则非但增不了值,还容易被割了韭菜。

还有一个数据很有意思:

户主年龄65岁以上的家庭投资银行理财、资管、信托产品的均值是总体平均水平的1.4倍,占其家庭金融资产的比重远高于其他年龄段水平。

以菜导的经验,老年人之所以有不小一部分资金用于投资这些资产,问题在于认知上,因为他们多数不知道这些产品现在基本都不保本了。

建议大家假期可以多关心关心家里的老人,给他们做做理财科普,劝说他们多点警惕,少碰中低风险之外的产品,帮他们保护好自己的血汗钱和养老钱。

6

房贷在负债中占大头

中青年阶段是人生黄金期

最后说说负债。

从整体来看,有负债家庭的资产负债率均值为14.8%,中位数为15.8%;月偿债收入比的均值为29.5%,中位数为26.7%;有负债家庭中,半数以上的家庭金融资产负债率超过了100%。

(PS:资产负债率=总负债/总资产,金融资产负债率=总负债/金融资产,月偿债收入比=每月用于偿债的资金/每月收入)

所以说,虽然总体的偿债能力是比较稳健的,但却存在着不小的流动性风险。

这意味着什么呢?

如果发生某种极端情况,比如重病,很多人不可能在短时间内拿出一大笔费用,或者只能变卖资产来维持。

所以也提醒各位,月光不可行,储蓄要保障,流动性要尽可能充足,敬畏风险、为风险做好准备(例如购买保险)也必不可少。

再来,有负债的家庭占比为56.5%,负债家庭中76.8%有住房贷款,户均房贷占家庭总负债的比重为75.9%。

也就是说,超过一半的家庭是有负债的,而在这些负债中,房贷占了大头。

而和投资型房贷家庭相比,刚需型房贷家庭资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比这些代表偿债压力里的指标都要高不少。

这其实和我们的直观感受是一致的:很多人拼死拼活想在城市里拥有一套自己的住房,似乎被房产绑架了人生。

但从积极的、更长远的角度来看,这代人的努力,不仅是为了自己的阶层和资产跃升,也是在为下一代提供更高的起点。

还有一些数据表明:越是高资产、高学历的家庭,越是容易借到钱,也越是敢于负债。

因为这些人更能看到负债对财富增长的作用,所以适当的负债是好的,当然也不能过度了。

另外,户主年龄为26—35岁的家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都最高。

也就是说,负债的压力更多的集中在中青年阶段,因为上有老下有小,这个阶段要承担的各种家庭责任是最大的。

但换个角度想,这个阶段也是为自己的人生建立起足够的安全垫的黄金时期。

所以也提醒这个年龄段的朋友,一定要把握好这个黄金时期做好保险配置,才能避免年纪大了以后陷入被动局面。

还有两个群体的数据也值得一提:

一个是低资产家庭的偿债压力大,其中资产规模在10万元及以下的有负债家庭的平均资产负债率高达111%,资不抵债。

这组数字说明了,有些穷人虽然已经非常努力了,但最终因能力或机遇的原因,还是很难赚到钱。

但如果你穷,却又不考虑自身的情况而大肆举债的话,那么最终人生的难还得由你自己承受。

另一个是工薪阶层的偿债压力明显,平均的月偿债收入比比较高,也就是每个月收入中用于偿债的比例较高,剩下的比例就少了。

所以如果你是要供房贷的工薪阶层,建议尽可能地扩大自己的收入来源,尝试做一些副业,以此减轻自己的偿债压力,从而提高自己的财富积累和人生自由度。

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