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蛋壳金融创新的照妖镜 防范蛋壳公寓等租金贷风险
2020-12-28 14:00:07 来源:中国网观点中国 编辑:

近日,蛋壳公寓在长期依赖租金贷进行激进扩张后现金流难以为继,风险彻底暴露,引发金融市场风险甚至是激烈的社会矛盾。目前,相关风险和矛盾的处置正在紧锣密鼓推进中,除了要继续追究经营主体的相关责任,还需要对租金贷火上浇油的风险助推行为进行追责,更需要尽快建立健全金融创新的评测机制,让各种金融伪创新、乱创新难以遁形,厘清金融创新合理边界,防范类似风险再次重演。

剖析蛋壳租金贷金融创新

租金贷并非全新的金融产品,长期以来商业银行为个体工商户、私营业主提供租金贷款满足其租赁商铺、门市等经营需求。在国家鼓励长租公寓的政策支持下,银行也开始把租金贷的服务对象自然延伸到公寓或住宅的租客群体。

在蛋壳租金贷出现之前,传统租金贷的逻辑是这样的:房东一次性收取一年租金相比按月收租,往往会给租客相当大的租金折扣,但是租客又往往难以负担一次性支出一年租金,也就难以享受到租金折扣;商业银行推出租金贷产品,可以让租客在享受到租金折扣的同时又可以按月支付,只不过付租金变成了还贷款;由于租金折扣远远高于银行利息,这样就可以形成房东、租客、银行三赢局面。

如果租金贷的逻辑到此为止,确实可以为刚进入社会大学生等租客群体创造福利。目前,也确实有很多商业银行在开展这一类传统意义上的租金贷业务,但是相关商业银行面临着客户分散、管理成本高、利润相对微薄等问题,业务开展也不温不火。

蛋壳公寓和合作银行通过金融创新,把租金贷的逻辑导向了客户集中(其实就只有蛋壳公寓经营主体一个)、管理成本低、银行利润大幅提升的光明大道:租客和合作银行签订租金贷协议,贷款直接打入蛋壳公寓经营主体账户;经营主体并不是把钱一次性打给房东,仍然是按月支付,大量资金用于收购新的房源,实现快速扩张。这样,银行的实际客户从分散广泛的租客群体变成单一集中的公寓经营者,管理成本大大降低,同时合作银行还可以收取远远高于传统租金贷的贷款利息。

在传统租金贷模式下,银行利率要明显低于一次性收取租金的折扣率,否则租客就没有动力去贷款了。而在蛋壳租金贷模式下,合作银行贷款利率的天花板不再是租金折扣率(蛋壳出高价收房源,也不存在租金折扣),而是公寓经营主体对未来市场的想象空间、资本市场的造富神话……据公开信息显示,蛋壳租金贷的账面利率已经达到9.5%,考虑到按照合同部分资金作为还款保证金不能提取,合作银行实际收取的贷款利率很可能已经达到两位数!

蛋壳租金贷伪创新特征十足

我国金融体系长期存在资金内部空转、金融系统脱实向虚、流入实体资金成本高企等问题,导致金融发展偏离实体经济需求,金融安全乃至社会稳定也深受影响。而资金在层层嵌套、内部空转、乱加成本的过程中,相关金融机构还往往以金融创新、普惠金融、服务国家战略等名义示人,混淆社会视听,既赚暴利又赚名声。一旦这些金融伪创新在市场上难以为继,出现爆雷风险,相关金融机构则迅速撇清责任,把风险处置、民心安抚、社会稳定等完全丢给合作企业或者政府。

从金融发展服务实体经济的初心出发,至少可以得到金融创新是真创新还是伪创新的三条标准:是否提高了效率并降低了融资成本?是否降低了金融风险?是否在商业上可持续?

如果用这三条标准来进行评价,那么蛋壳租金贷业务的金融伪创新特征就十分明显了。相比传统的租金贷业务,一是蛋壳租金贷实际利率更加高昂,而且利率已经完全不受租金折扣率(实体经济)天花板制约;二是蛋壳租金贷金融风险明显扩大,传统租金贷的客户分散,也使得少量、局部的租客或房东违约并不会造成整体性风险;三是蛋壳租金贷明显商业不可持续,稍有常识的人都可以看出,除非租金暴涨否则公寓经营利润绝不可能覆盖银行利率。此外,蛋壳租金贷业务中,合作银行和租客签订贷款合同,而贷款资金直接打入公寓经营主体账户,就更属于扩大金融风险的违规操作!

亟需打造一面金融伪创新的照妖镜

最近中央金融监管官员提示我国金融市场上存在偏离实体经济需求、危害金融稳定、侵害消费者权益的伪创新、乱创新行为,这表明严厉打击金融伪创新已经进入了中央决策视野。

从前述分析看,在金融创新三个标准的评价之下,蛋壳租金贷伪创新特征就开始原形毕露了。所以说,一套清晰的金融创新标准可以成为中央有效查处打击金融伪创新、乱创新的“照妖镜”。

实际上不仅仅是蛋壳租金贷业务,很多风靡一时的金融创新,比如给全社会带来巨大损失的P2P业务,在“照妖镜”下也会现出原形。明显高于社会认知的理财收益、明显扩大而且难以有效防范的社会性金融风险、明显无法通过实体经济经营覆盖的融资成本等等,都是金融伪创新、乱创新的显著特征。

当前,中央政府高度重视金融风险防范工作,近期召开的国务院金融委第四十三次会议再次明确提出要“牢牢守住不发生系统性风险的底线”。

防范金融风险就要从金融风险的源头开始抓起,按照“所有金融业务都要监管,所有金融创新都要准入”的基本原则,在国家层面建立起一套科学的金融创新测评机制,把是否有利于提升服务实体经济能力、提升金融运行效率、提升风险管理水平等作为金融创新产品和服务进入市场的准入门槛,让监管部门对金融创新活动看得到、穿得透、管得住,有效防范不当创新、过度创新等造成的金融风险,推进我国金融体系在更好服务实体经济中做大做强、行稳致远。(责任编辑:乐水)

关键词: 蛋壳 金融

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