小财看房|崔各庄内卷,奶西、南皋怎么选?
2022-12-12 09:42:01 来源:中国网财经 编辑:

奶西上新,南皋慌张。

虽然同处朝阳崔各庄,奶西和南皋都在抱望京大腿,但显然“不同命”。


(资料图片)

原本只有南皋的“四兄弟”龙樾合玺、和光悦府、望京养云、晓风印月彼此厮杀,但随着奶西“双子盘”望京樾、中建宸园入市,以及金隅拿下奶西新地块,奶西与南皋的PK持续白热化,崔各庄成为名副其实的“朝阳卷王”。

奶西“双子盘”,320地块为望京樾,318地块为中建宸园

算起来,南皋“四兄弟”入市相对早,但优势并不明显,结果被奶西的“双子盘”反超。从目前的战况来看,奶西的呼声越来越高。

网签到底哪家强?

沿着南皋路向东,远远就能望见正在作业的塔吊。其中,路南是望京养云,路北则是龙樾合玺、晓风印月、和光悦府。

南皋“四兄弟”分布在南皋路两侧

四盘林立,供应量超过3000套,堪称竞品大PK。一方面,四个项目都主打四居改善,同质化严重;另一方面,均价都超过8万/平,总价差距不大。

不同的是,除了望京养云,龙樾合玺、和光悦府、晓风印月这3个项目均配建保障性租赁住房。

和光悦府、龙樾合玺、晓风印月、望京养云的指导价及面积段

受集中供地影响,龙樾合玺、和光悦府、望京养云均是2021年取得预售许可证,截至目前已一年有余;晓风印月则是2022年6月3日取证。

北京建委的数据显示,截至2022年12月10日,以上四个项目的网签率分别为25.12%、27%、92.57%、30.17%。

崔各庄部分项目网签统计

不难发现,“四兄弟”中去化最快的是望京养云。作为板块内唯一的共有产权住房项目,政府产权份额占比20%,从而变相地拉低了望京养云的单价,仅为7.04万/平。

在贴身肉搏的南皋,四个项目享受同样的配套,单价低成为了最大优势。以望京养云168平的四居为例,对比另外三个项目,一套大约能便宜近300万。

晓风印月虽取证晚,却是区域内的后起之秀,网签率已超过龙樾合玺、和光悦府,这背后也有单价低的因素,成交价约8.53万/平,低于和光悦府的8.62万/平和龙樾合玺8.85万/平。当然,晓风印月有102平的三居,在四个项目中算产品差异化,有助于走量。

而且,晓风印月是南皋板块中唯一有部分房源需要现房销售的项目,现房销售面积4.1万平方米。因此,项目的现金流压力相对较大,以价换量或是综合考量的结果吧。

再看奶西“双子盘”,望京樾、中建宸园的取证时间分别为2022年9月21日、2022年10月24日,截至12月10日的网签率分别为26.64%、18.75%,整体的去化速度要快些。去化这事儿吧,其实是选择题,本质是价和量的博弈,就看开发商要啥。

承接望京外溢需求

奶西和南皋竞争激烈,主要是因为客群的相似度极高。

在地理位置上,奶西和南皋均在五环外,且临近望京,争夺的客群也以望京为核心,尤其是阿里、美团等大厂的购房人群。

站在来广营北路上,远处可见的高楼大厦就是望京商圈

也就是说,奶西和南皋本身都没有产业,需要承接望京的外溢需求。朝阳分区的规划显示,产业组团以奥林匹克中心区、中关村朝阳园、金盏国际合作服务区、国家文化产业创新实验区等为核心。

关于中关村朝阳园五区、金盏国际合作服务区的规划

这意味着,中关村朝阳园、东坝金盏国际合作服务区有产业导入。而崔各庄恰好就在中关村朝阳园和东坝金盏国际合作服务区中间,奶西位于中关村朝阳园的北侧,南皋位于东坝金盏国际合作服务区的北边。

地理位置注定了奶西和南皋没有产业导入。要知道,没有产业,人流只能靠外溢,就像昌平的回龙观一样,承接海淀外溢。

因此,奶西和南皋想变成望京第二基本没戏,大概率会沦为睡城。

既然是睡城,交通便捷就显得格外重要。尽管奶西和南皋均不靠近地铁,但整体交通状况又有差别。

以奶西的望京樾为例,距离地铁14号线善各庄站3.9公里,开车约8分钟;公交939、869到善各庄站要15分钟;如果开车出行,从来广营北路向南,经过荣达路就可进入望京区域,通达性相对较好。

望京樾附近的来广营北路

南皋的晓风印月,距离望京地铁站5.8公里,驾车约18分钟。这是不堵车的情况下,如果赶上早晚高峰,时间只会更长,想想路过必堵的大山子都崩溃。

从南皋到望京的直线距离虽然很近,但交通不畅,早晚高峰堵车严重,这也是很多购房人群的担忧。

因此,交通方面,奶西相对有优势。

人民网领导留言板上对京密路交通拥堵的投诉

不过,南皋也有利好消息,就是京密路要修高架,快速路与京密路现有的路线基本一致,建成后将有望改善东北方向道路拥堵情况。

同时,地铁32号线规划的北皋站距离晓风印月700米左右,建成后将有助于提升南皋区域的轨道出行。至于啥时候能通,小财也未知。

奶西整体规划吸睛

奶西和南皋类似,周边配套严重不足,城市界面相对混乱。然而,奶西能压南皋一头,主要是整体规划已经出炉,宜居性相对高。

望京樾附近的二手房东洲家园

奶西作为朝阳供地的热门区域,从推地节奏也可略知一二。在北京2022年第二批次土拍中,奶西拍出两幅地块。随后的第三批次土拍朝阳并未挂地,直到第四批次奶西又拍了一块地。

尽管北京楼市筑底,但望京樾与中建宸园的热销传递了明确的信号,即大朝阳的购买力依然在线,就看项目自身了。

奶西板块被热炒,与整个区域的规划有关,这里属于“先规划后开发”。很多购房人群愿意选奶西,大概率是因为通过规划即可知道未来周边有啥配套,心里略微踏实一些。

崔各庄奶西村地块整体规划

从北京市规自委的文件来看,319地块(位于320地块的西北角)的托幼用地规划为9班幼儿园;望京樾320地块的东南角有公交站;临近来广营北路东侧有1.39公顷的生态景观绿地;29-315-2地块为中小学合校用地,29-317-3地块为机构养老设施用地,29-317-4属于综合性商业金融服务业用地,共计3.05公顷。

通过规划可知,奶西的规划相对完整。由于318、320、321等住宅用地均已拍完,整个板块还剩1块宅地待拍。可以预见,奶西后期的建设会逐步提速,板块的居住氛围值得期待。

把目光转向南皋,周边是塑三文化创意园、三元双日物流以及中国铁道博物馆(东郊展馆)、中国电影博物馆、民航博物馆等。

有网友戏称,南皋艺术氛围不错,居住氛围不足。

在建项目中,望京养云项目配有商业综合体,晓风印月配有基础教育用地和社区养老用地,这些算未来的配套,需要花时间等待落地。期房就这样,买的其实是未来。毕竟现在看未来,多少有点模糊。(记者 张增艳)

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