我国住房销售制度迎来重大调整。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。通知明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

让购房“所见即所得”

商品住房销售制度是构建房地产发展新模式的重要内容。通知推进商品住房销售制度改革，要求完善商品住房预售管理，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。

同时，通知要求有力有序推行商品住房现房销售。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛认为，商品住房销售制度改革推出了现房销售制度，即在项目竣工验收后才能销售，购房人在购房时可实地查看房屋面积、户型和品质。

有力有序推行现房销售，是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求。相关部门负责同志介绍，经过多年发展，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

在清华大学房地产研究中心主任吴璟看来，推行现房销售制度，让购房人从对未来承诺的判断回归到对现实商品的挑选。

重构房企经营逻辑

有力有序推行现房销售，也是推动房地产业高质量发展的现实需要。相关部门负责同志介绍，长期以来，有的房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患。改变“三高”模式，需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营。

现房销售将彻底重构房企经营逻辑，倒逼房地产行业优胜劣汰。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，实行现房销售后，房企需全程承担项目建设的资金、工期、质量风险，无法依靠预售资金提前回款周转，这就要求房企必须具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力。长期来看，现房销售制度能从根源规避购房烂尾风险，有效规范行业经营秩序。

当前是推行商品住房销售制度改革的关键窗口期。浦湛认为，短期看，现房销售以及预售条件的提高均在一定程度上推迟了新增供应量的释放，在当前房地产市场去库存阶段，推行销售制度改革能够一定程度上放缓新增供应速度。同时，由于商品住房销售新制度更好地保障购房人的合法权益、降低交付风险，有利于改善购房人的预期和信心。

改革完善融资制度

为保障现房销售平稳落地，通知要求“各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策”，房地产开发企业“可按国家规定分期缴纳土地出让价款”，“支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资”。中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强认为，这些配套举措将有利于减轻房地产开发企业资金压力、降低商品住房开发建设成本。

金融支持政策与此次预售制度改革同步进行了调整与优化。8月28日，中国人民银行、金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，金融监管总局发布多项房地产相关融资管理办法，中国证监会发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

从供给端看，房地产合理融资需求将持续得到满足，涵盖商品住房、商业地产、城市更新等领域。一方面，信贷供给的预期更加稳定；另一方面，融资服务的适配度持续提升。

从需求端看，刚性和改善性住房需求将得到更好支持。“安全性、可得性、经济性三方面将得到进一步保障。”金融监管总局相关负责人说。

具体来看，为防止“交了钱却拿不到房”、从根本上保障购房者合法权益，对于预售商品房，个人住房贷款的发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，同时加强贷款全流程风险管理。为了让个人住房贷款更可得、提升购房者贷款能力，收入偿债比例的上限要求得到优化，房贷期限的上限从30年延长至40年。为更好满足改善性住房需求、适应二手房交易总量超过新房等变化趋势，二手房交易可“带押过户”，降低房屋交易成本。

关键词： 房地产 房地产开发企业 REITs 监管 资